Капитальный ремонт фасада работы над водой. Перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов. Когда необходимо провести ремонт фасада
Ремонт фасада проводится всякий раз, когда у этой части здания снижаются эстетические и практические характеристики. Независимо от предназначения строения, состояние его стен является своеобразной визитной карточкой, определяющей статус жильцов или организации. В красивый и ухоженный дом хочется войти и остаться в нем. Подобные мысли не возникнут при виде обветшавшего сооружения. Кроме презентабельности, отделка дома выполняет и защитную функцию, предохраняя стены от влаги, насекомых, высокой и низкой температуры. Однако время не щадит даже самую надежную и долговечную отделку.
Под воздействием осадков, ультрафиолета и деформации здания даже самые качественные материалы разрушаются. Если своевременно не провести ремонт фасада дома, то этот процесс может перекинуться на панели, плиты перекрытия и коммуникации. Когда невооруженным глазом видно, что поврежден фасад, ремонт необходимо начинать немедленно. Но сначала нужно выяснить, каково состояние здания, чтобы определить объем работ, которые нужно провести, какие для этого потребуются силы и средства.
Проведение комплексной диагностики
Это мероприятие нужно провести на профессиональном уровне, чтобы определить степень износа и повреждения отделки и несущих конструкций. Если ремонт фасада здания будет проведен не в том объеме, который необходим, время и деньги будут потрачены зря. Разрушительные процессы будут продолжаться.
Перед тем как начать ремонт фасада частного дома, необходимо провести такие процедуры:
- Восстановить целостность кровли и работоспособность водостоков. Это необходимо для того, чтобы отделка просохла и приобрела свои исходные свойства.
- Очистить стены от загрязнений. Для этого используются мыльные и химические растворы, пескоструйная обработка сухим или мокрым способом.
- Обследовать стены на предмет обнаружения трещин и внутренних пустот. Данная процедура проводится путем простукивания. Выявленные трещины расширяются с целью обнаружения глубины разрушения стен.
- Оценить состояние отделки. Отметить участки, которые нуждаются в замене, мелком ремонте или покраске.
После диагностики стен проводится подсчет площади всех пораженных участков и расчет необходимых материалов. В заключение составляется смета, в которой отражаются все нюансы, включая стоимость стройматериалов, оборудования и оплату наемным рабочим.
Ремонт фасадов зданий является мероприятием, на котором не стоит экономить.
Правила проведения ремонта фасадов
Независимо от того, проводится ремонт фасада жилого дома или офисного здания, это мероприятие нужно выполнять с соблюдением определенных правил. Они касаются технологии проведения различных работ и соблюдения мер безопасности на каждом их этапе.
Когда осуществляется реставрация фасадов зданий, организаторам данного процесса необходимо соблюдать такие требования:
- Места проведения работ необходимо оградить лентами, выставить предупреждающие знаки. Обозначить места для безопасного прохода людей и проезда транспортных средств.
- Когда ремонтируется фасад, реконструкция проводится в определенной последовательности с соблюдением технологии использования шпаклевочных и лакокрасочных материалов.
- Если выполняется реконструкция фасада многоэтажного дома, то необходимо пользоваться только сертифицированными приспособлениями — вышками, люльками и лесами промышленного изготовления.
- Все поверхности должны быть максимально очищены от посторонних предметов, которые могут помешать диагностике и работам. Полная и качественная реставрация фасада возможна только тогда, когда с него сняты все коммуникации, кронштейны и прочие выступающие фрагменты.
Если ремонт жилого дома проводится вблизи больницы, детского сада или административного учреждения, то график и время работ нужно согласовать с руководством этих заведений.
В зависимости от степени износа несущих конструкций, их стыков и облицовочных материалов виды ремонта фасадов различаются по степени воздействия на стены, времени работы и их стоимости. Общим для них является объем подготовительных работ. В ходе их проведения частично или полностью удаляется вся финишная отделка, расширяются все щели, отделяются неустойчивые фрагменты стены. Исходя из характера и глубины повреждений, может проводиться косметический, капитальный или текущий ремонт. Остановимся на их особенностях отдельно.
Косметический ремонт стен зданий
Косметический ремонт фасада не предполагает проведения большого объема работ, связанных с демонтажом, обилием строительного мусора и полной заменой облицовки. Основной целью данного мероприятия является освежение внешнего вида здания и устранение мелких дефектов. Как правило, косметический ремонт фасадов жилых домов в частном секторе проводится ежегодно с наступлением теплого времени. Реконструкция фасадов зданий в городской черте может проводиться реже, по мере необходимости.
При проведении косметического ремонта стен зданий могут проводиться такие мероприятия:
- Расчистка межпанельных швов, трещин и отверстий. Обработка их грунтовкой и заделка. Для этого могут использоваться штукатурные смеси или специальные герметики.
- Проведение оштукатуривания участков, где отделка была удалена по причине отхода от основания или сильного обветшания.
- Восстановление геометрии балконных железобетонных плит. Эти выступающие элементы при разрушении сильно портят внешний вид дома.
- Реставрация архитектурных фрагментов. Это могут быть барельефы, панно или колонны.
- Грунтовка и покраска всей площади стен. Для этого подбираются специальные краски, устойчивые к влаге и ультрафиолету.
Регулярное проведение косметического ремонта значительно продлевает срок службы здания. Даже незначительные финансовые вложения позволяют поддерживать презентабельность строения на высоком уровне.
Это мероприятие является плановым. Периодичность его проведения обуславливается материалом, из которого построено здание, и климатическими условиями, в которых осуществляется его эксплуатация. Раньше установленного срока текущий ремонт может проводиться в тех случаях, когда здание подверглось воздействию природной катастрофы, пожару и другим катаклизмам, не повлекшим серьезных разрушений. В этих случаях применяются положения строительных норм и правил.
Основой для расчетов является процент износа отделочных материалов и архитектурных фрагментов.
Поводом для проведения реставрации здания является обнаружение таких дефектов:
- частичное нарушение целостности финишной отделки стен;
- обнажение утеплительного материала и несущих элементов;
- нарушение геометрии водосточной системы, что грозит проникновением сырости внутрь дома.
Как правило, чтобы определить необходимость проведения восстановительных мероприятий, достаточно внешнего осмотра строения.
При проведении текущего ремонта жилых домов проводятся такие мероприятия:
- Полная расшивка всех швов, очистка их от раскрошившегося материала. Проведение их грунтовки и заделки современными герметиками.
- Восстановление конфигурации архитектурных элементов. При необходимости - их демонтаж и выравнивание поверхности стен.
- Замена обветшавших участков облицовочного покрытия. При этом необходимо подбирать материал одинакового состава и качества с тем, который остается на стенах.
- Восстановление работоспособности водосточных систем. Если их невозможно или затруднительно отремонтировать, то проводится снятие старых водостоков и установка современных пластиковых водоотводов.
При ремонте многоквартирного дома следует обращать внимание на состояние оконных откосов. Если они сильно повреждены (даже в пустующих квартирах), то необходимо провести восстановление их целостности.
В противном случае есть риск разрушения стены от проникающей в щели влаги.
Капремонт стен - это основательное мероприятие, которое проводится при сильном износе фасада. По сравнению с другими видами ремонта он значительно дороже и продолжительнее.
Капитальная реставрация стен дома проводится в таких случаях:
- разрушение отделки на 1/3 и более площади стен;
- изменение геометрии здания;
- нарушение целостности несущих конструкций;
- полное уничтожение водостоков;
- проведение перепланировки строения из жилого в служебное и наоборот
- при принятии решения об установке вентилируемой фасадной системы.
Вот, что входит в капитальный ремонт фасада:
- Полное удаление внешней отделки. Снимаются штукатурка, краска и остатки керамической плитки.
- Восстановление целостности и геометрии стен. Вынимаются разрушенные кирпичи, бревна и куски панелей. Образовавшиеся пустоты заделываются прочным и пластичным материалом.
- Демонтаж декоративных элементов, которые утратили свою актуальность или не подлежат восстановлению.
- Расчистка стыков между панелями до арматуры. При необходимости проводится укрепление стального каркаса или установление стяжки.
- Герметизация межпанельных стыков, швов кладки и гидроизоляция стен. Рекомендуется использование современных материалов, устойчивых к перепадам температуры и деформации.
- Проведение утепления стен. Для этого используется пенопласт с последующим оштукатуриванием или вентилируемый фасад.
- Окраска штукатурки акриловой краской, устойчивой к ультрафиолету, влаге и перепадам температуры.
Проведение капитального ремонта фасада позволяет кардинально преобразить внешний вид здания, продлить срок его эксплуатации и существенно поднять уровень комфорта проживания в нем.
Особенности ремонта разных стен
При общих правилах ремонта фасада работа с различными материалами имеет свои нюансы.
Практически половина домов в нашей стране построена из кирпича. Это очень прочный материал, имеющий длительный срок эксплуатации. Кирпич устойчив к влаге, перепадам температуры и ультрафиолетовому излучению. Однако при нарушении технологии изготовления и кладки, под влиянием агрессивных условий внешней среды кирпичная стена разрушается. Дефекты могут иметь различную площадь и глубину.
При ремонте стен кирпичного здания могут выполняться такие мероприятия:
- извлечение из кладки и замена поврежденных камней;
- удаление раскрошившихся фрагментов кирпичей, которые прочно держатся в кладке;
- заделка щелей, образовавшихся на месте разрушенных швов;
- выравнивание искривленной поверхности стены;
- монтаж стяжки из стальных лент.
При образовании крупных вертикальных трещин по всей стене проводится их заделка жидким стеклом или герметиком, который может расширяться или сжиматься без потери качественных характеристик. Обследование и обслуживание кирпичных стен следует проводить не реже одного раза в 2–3 года. Так удастся вовремя выявить и ликвидировать разрушения на ранней стадии.
Более внимательно нужно относиться к стенам из древесины.
Этот экологически чистый и дышащий материал особенно уязвим перед погодными явлениями. Постоянные изменения конфигурации бруса и бревен из-за усадки и перепадов влажности приводят к образованию многочисленных трещин. В них может поселиться грибок и плесень, способные за короткое время разрушить всю стену.
Ремонт фасада коттеджа из дерева нужно проводить так:
- обследовать состояние стен не менее двух раз в год с целью выявления всех дефектов;
- немедленно удалять гнезда птиц и насекомых;
- очищать до здоровой древесины гниль и плесень;
- заделывать щели специальной шпаклевкой или герметиками.
Чтобы уберечь дерево от намокания, его нужно ежегодно обрабатывать краской на водной основе или акриловой пропиткой.
Ремонт фасада панельного дома не так сложен, но более объемен по причине большой площади стен. Облицованы такие здания мозаикой или просто покрашены. Если мозаика держится на основе десятилетиями, то краска отходит уже через несколько лет. Большую проблему представляют стыки между панелями. Их нужно реставрировать каждые 8-10 лет. После расчистки и заделки они заклеиваются монтажной лентой и красятся.
Старая краска с фасада счищается вручную или компрессором.
После этого бетон несколько раз обрабатывается грунтовкой глубокого проникновения. Покрытие современными акриловыми красками обеспечит герметичность и презентабельный вид фасада на протяжение не менее 15 лет.
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от10.07.14 №А53-17409/2013. Расходы на ремонт по заделке трещин фундамента, стен, перекрытий и крыши, усиление конструкции, оштукатуривание стен, покраска, замена кровли, новое бетонное покрытие полов могут быть учтены для целей налогообложения единовременно;
— постановление ФАС Центрального округа от05.11.13 №А54-7269/2012. Произведена замена изношенных конструкций на более новые и долговечные, замена коммуникаций, частичная перепланировка с увеличением общей площади перегородок до 20 процентов. Инспекция отметила, что выполненные работы привели к увеличению площади помещений. Но суд на основании поэтажных планов сделал вывод, что общая площадь спорных помещений изменилась незначительно за счет использования более современных материалов при строительных работах;
— постановление ФАС Волго-Вятского округа от25.12.13 №А43-32179/2012. Устранены неисправности, здание приведено в состояние, пригодное для эксплуатации, установлены перегородки. Инспекция указала на изменение назначения объекта недвижимости. Суд отметил, что увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, изменения основных технико-экономических показателей здания не произошло;
— постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от01.11.13 №А19-3291/2013. Разборка облицовки стен из фанерной ДСП, перегородок, металлических перемычек, плинтусов, подставок деревянных, шкафных полок, облицовка стен и устройство подвесного потолка из гипсокартона, заделка выбоин в существующих цементных полах; замена деревянных окон на блоки из ПВХ, установка дверных блоков; прокладка трубопроводов отопления; перемонтаж радиаторов отопления; пробивка проемов в кирпичных стенах; ремонт бетонной подготовки; устройство финишной стяжки, изоляции минватами, линолеумных и ковровых покрытий и иные работы являются ремонтными;
— постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от17.05.12 №А81-888/2011. Инспекция указала, что вследствие монтажных работ фактически созданы новые объекты основных средств, без демонтажа старых. Суд учел, что демонтаж до проведения работ был невозможен, поскольку работы осуществлялись на действующем, эксплуатирующемся объекте (разд. ХХприл. 8). Работы отвечают признакам капитального ремонта;
— постановление ФАС Уральского округа от15.09.11 №А76-25924/10. Смена чугунных труб на полиэтиленовые является капитальным ремонтом, а не реконструкцией, функциональное назначение трубопровода не изменилось (разд. ХVI прил. 8);
— постановление ФАС Волго-Вятского округа от12.08.11 №А82-7144/2010. Ремонт полов, кабельных каналов и замена дверных блоков являются капитальным ремонтом (разд. VIприл. 8);
— постановление ФАС Северо-Кавказского округа от11.04.11 №А53-10464/2010. Монтаж новых вентиляционных систем и водопровода отвечает признакам капитального ремонта (разд. XII и XIII прил. 8), а не модернизации или реконструкции. В результате ремонта не произошло совершенствование производства и повышение его технико-экономических показателей, не увеличена пропускная способность трубопроводов;
— постановления ФАС Северо-Кавказского округа от16.02.11 №А32-15838/2010, от11.02.11 №А32-16132/2010. Утепление, шпатлевка, грунтовка, окраска стен, отделка балконов, демонтаж и укладка тротуарной плитки, демонтаж и установка колодцев являются ремонтными работами, их стоимость не капитализируется (разд. IV и XVI прил. 8);
— постановление ФАС Центрального округа от30.12.10 №А68-1971/10. Расходы на ремонт фасада и усиление конструктивных элементов здания относятся к ремонту. Также к текущим относятся расходы на работы, предшествующие ремонту (подготовка плана-проекта, проведение геодезических испытаний), и на перепланировку, связанную с проведением этих работ;
— постановление ФАС Московского округа от03.12.10 №А40-13115/10-114-80. Выполнены работы по демонтажу плит покрытий, обрешетки из бруса, утепления покрытий, выравнивающих стяжек, ограждений кровель, по разборке покрытий кровель из рулонных материалов, обшивке низа галереи, монтажу щитов покрытий, устройству пола, по монтажу прогонов, устройству по фермам настила, по смене окон. Данные работы относятся к ремонту (в частности, разд. IV прил. 8);
— постановление ФАС Волго-Вятского округа от02.11.10 №А82-4702/2009. Административно-производственное здание «превратилось» в культурно-развлекательный центр, произошло изменение количественных параметров (после завершения работ увеличилась общая площадь сдаваемых в аренду помещений). Не изменились площадь, этажность и объем здания. Суд признал, что проведенные работы по своему характеру направлены на восстановление здания и являются ремонтными;
— постановление ФАС Уральского округа от21.09.10 №А47-6070/2008. Указанные в договоре работы по реконструкции являются ремонтными работами, поскольку не вызвали изменения целевого назначения здания проходной (сторожки), не изменились технико-экономические показатели функционирования здания. Произведены демонтаж конструкций на фундаменте, разборка утепления покрытий, разборка кирпичных стен, перекрытий железобетонных, армирование кладки стен и бетонных оснований, кладка перегородок из кирпича, укладка плит и покрытий, смена мелких покрытий из стали и рулонных покрытий, устройство пароизоляции, утепление, стяжка, шпатлевка и огрунтовка, окраска, штукатурка, монтаж каркасов ворот, замена кровли и отопительной системы; установка оконных и дверных блоков, оборудовано подвальное помещение;
— постановление ФАС Московского округа от04.09.09 №А40-94373/08-139-447. Работы по частичной перепланировке, ремонту тамбура, полов, смене воздуховодов, ремонту и частичной замене кладки, замене перегородки и части бетонного основания правомерно отнесены к работам по капитальному ремонту. В результате проведенных работ служебное или технологическое назначение как в целом здания, так и отремонтированного помещения здания не изменилось (разд. II, III, V, XII прил. 8);
— постановление ФАС Московского округа от15.02.10 №А40-95760/08-116-293. В результате произведенных работ демонтировано старое ограждение, установлено и окрашено новое ограждение, осуществлен монтаж калиток и распашных ворот. Поскольку технологическое и служебное назначение ограждения не изменилось, данные работы являются капитальным ремонтом (разд. XXI прил. 8);
— постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от14.07.09 №А40-16205/09-99-33. При замене тип нового покрытия должен соответствовать требованиям норм и технических условий для нового строительства. В рабочих помещениях установлены огнеупорные двери. Для этого произведены вспомогательные работы: снятие наличников, снятие дверных полотен, демонтаж дверных коробок. Также были проведены работы по улучшению косметического и производственного состояния офисных помещений. Работы признаны текущим ремонтом, поскольку не отвечают признакам капитального (разд. VI и VIII прил. 3);
— постановление ФАС Московского округа от26.05.09 №А40-27155/07-98-157. Произведена пробивка проемов в конструкциях из кирпича и установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах, разборка кладки и кладка отдельных участков стен из кирпича, разборка и установка стропил двухскатных, смена обрешетки с прозорами из досок толщиной до 30 мм, разборка металлоконструкций, монтаж перфорированного настила, старой изоляции из минеральной ваты, утепление покрытий плитами из минераловатных плит, установка вентиляционных систем из листовой оцинкованной стали, гидроизоляции герметиком, жалюзийных решеток, дверных блоков и другие строительно-монтажные работы, относящиеся к капитальному ремонту;
— постановление ФАС Северо-Западного округа от17.10.08 №А56-48759/2007. Регулировка систем центрального отопления, смена отдельных секций отопительных приборов и небольших участков трубопроводов при устранении утечек и засоров в трубах, ремонт и замена в отдельных помещениях регулировочной и запорной арматуры и прочие работы по содержанию относятся к работам текущего ремонта, их стоимость не капитализируется (разд. XIII прил. 3);
— постановление ФАС Западно-Сибирского округа от27.08.08 №А81-461/2008. Осуществленные компанией работы по ремонту трубопровода полностью соответствуют по содержанию капитальному ремонту (разд. XVII прил. 8);
— постановление ФАС Северо-Западного округа от21.05.07 №А56-27115/2006. Кладка перегородок, устройство дополнительных санузлов и вытяжек, ремонтно-отделочные работы (шпаклевка, окраска стен, укладка плитки, устройство подвесных потолков, ремонт дверей) являются капитальным ремонтом
размер шрифта
ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ ВСН 58-88 (Р) ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИИ РЕКОНСТРУКЦИИ РЕМОНТА И ТЕХНИЧЕСКОГО... Актуально в 2018 году
ПЕРЕЧЕНЬ ОСНОВНЫХ РАБОТ ПО ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ ЗДАНИЙ И ОБЪЕКТОВ
Фундаменты и стены подвальных помещений
1. Заделка и расшивка стыков, швов, трещин, восстановление местами облицовки фундаментных стен со стороны подвальных помещений, цоколей.
1. Заделка трещин, расшивка швов, восстановление, облицовки и перекладка отдельных участков кирпичных стен площадью до 2 м2.
2. Герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей.
3. Пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд.
4. Смена отдельных венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов, смена участков обшивки деревянных стен.
5. Восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов.
1. Укрепление, усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок.
I. Уплотнение соединений, устранение течи, утепление, укрепление трубопроводов, смена отдельных участков трубопроводов, фасонных частей, сифонов, трапов, ревизий; восстановление разрушенной теплоизоляции трубопроводов, гидравлическое испытание системы, ликвидация засоров, прочистка дворовой канализации, дренажа.
2. Смена отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей запорной арматуры.
3. Утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаках.
4. Замена отдельных участков и удлинение водопроводных наружных выпусков для поливки дворов и улиц.
5. Замена внутренних пожарных кранов.
1. Замена неисправных участков электрической сети здания, а также устройство новых.
2. Замена поврежденных участков внутриквартирной групповой линии питания стационарных электроплит.
3. Замена вышедших из строя выключателей, штепселей, розеток и др. (кроме жилых квартир).
4. Замена вышедших из строя светильников, а также оградительных огней и праздничной иллюминации.
5. Замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов, электроплит.
6. Замена и установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением зданий.
7. Замена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок технических устройств.
8. Замена вышедших из строя конфорок, переключателей, нагревателей жарочного шкафа и других сменных элементов стационарных электроплит.
9. Замена вышедших из строя стационарных электроплит.
10. Замена приборов учета.
11. Замена или установка автоматических систем контроля за работой центрального отопления внутридомовых сетей связи и сигнализации, КИП и др.
12. Подключение технических устройств зданий к ОДС, РДС.
13. Ремонт устройств электрической защиты металлических труб внутренних систем центрального отопления и водоснабжения от коррозии.
14. Ремонт или устройство сетей радио, телефонизация и установка телеантенн коллективного пользования жилых зданий.
15. Восстановление цепей заземления.
16. Замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации.
Внешнее благоустройство
1. Восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек и площадок.
2. Ремонт, укрепление, замена отдельных участков ограждений и оборудования детских игровых, спортивных и хозяйственных площадок, дворовых уборных, мусорных ящиков, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников и т. д.
3. Оборудование площадок для выгула животных.
Прочие работы
1. Укрепление и устройство металлических решеток, ограждающих окна подвальных помещений, козырьков над входами в подвал.
2. Восстановление и устройство новых переходов на чердаке через трубы центрального отопления, вентиляционные короба и др.
3. Укрепление и установка домовых знаков, флагодержателей.
4. Устройство и ремонт замочно-переговорных устройств.
5. Замена или укрепление затворов мусоропроводов, установка приспособлений для прочистки стволов.
6. Наладка всех видов внутридомового оборудования.
7. Устройство и ремонт газовых плит.
8. Устройство и ремонт скамеек на территории микрорайонов.
Фасад МКД – общедомовая собственность, поэтому за состояние данного элемента здания отвечает управляющая компания. Она прямо участвует в организации его ремонта, который оплачивается собственниками. В статье мы рассмотрим виды ремонтных работ и опишем причины для их запуска. Будут затронуты вопросы участия жителей в ремонте фасадов зданий и ответственности за его несвоевременное проведение.
Строительные конструкции многоквартирного дома в процессе эксплуатации изнашиваются и нуждаются в реконструкции. Она нужна для поддержания нормального внешнего вида зданий и обеспечения безопасности людей. В случае с фасадом его разрушение опасно и для жителей, и для окружающих.
Периодический ремонт фасадов зданий нужен и для продления срока эксплуатации объекта. Этот момент важен как для владельцев квартир, так и для управляющей организации.
Когда необходимо провести ремонт фасада?
В случае с фасадом большинство разрушений видно невооруженным глазом. Они так и фиксируются – путем визуального осмотра. Проводит его комиссия с участием компетентных специалистов, сотрудников управляющей организации и жителей МКД. Если речь идет о капитальном ремонте, то участвуют также представители регионального оператора.
Есть несколько явных признаков, которые говорят о необходимости ремонта фасада:
- штукатурный слой поврежден или опадает на площади более 30 процентов;
- между блоками или панелями обнажились швы;
- разрушается утеплительный слой;
- водосточные желоба повреждены, и осадки попадают на наружную стену.
При обнаружении любого такого недостатка незамедлительно запускаются ремонтные работы.
Не все дефекты видны невооруженным глазом. Для обнаружения скрытых недостатков проводятся более глубокие инструментальные исследования. Например, так оценивается состояние балконных плит и бетонных козырьков.
Виды ремонта фасада дома
Ремонт фасадов многоквартирных зданий бывает:
- текущим;
- капитальным.
При текущем ремонте проводятся в основном косметические процедуры, направленные на восстановление нормального внешнего вида здания. Такой вариант возможен при незначительных повреждениях фасада.
Текущий ремонт не предполагает серьезной реконструкции фасадной части здания. Его цель – поддержание надлежащего внешнего вида наружных стен. Входящие сюда работы проводятся в четко определенной последовательности.
- Стены зачищаются и подготавливаются к проведению дальнейших работ.
- Рабочая поверхность оштукатуривается – так устраняются различные дефекты и обеспечивается ровность стен. Для устранения сложных дефектов материалы подбираются отдельно для каждой ситуации.
- Стены грунтуются перед дальнейшим нанесением отделочного материала, например, окрашиванием. Краска в таком случае держится значительно дольше и лучше.
- Окрашивание. Это завершающий этап косметического ремонта МКД.
Текущие ремонтные работы проводятся значительно чаще, чем капитальные. Средств на косметические процедуры требуется намного меньше.
Капитальный ремонт фасада характеризуется большей сложностью и продолжительностью. В ходе него выполняются серьезные мероприятия по восстановлению строительных конструкций.
Перечень работ при капитальном ремонте фасада МКД
В регионах работает программа капремонта многоквартирных домов. Для каждого МКД определена дата выполнения ремонтных работ. Очередность строго соблюдается, так как в региональных фондах средств обычно недостаточно. Более 90 процентов жителей своевременно оплачивают капремонт, но определенные проблемы с платежной дисциплиной сохраняются.
Капитальный ремонт фасадов выполняется вместе с остальными работами, связанными с восстановлением строительных конструкций и коммуникаций МКД. Он ведется параллельно остальным мероприятиям или завершает их.
В отдельных случаях можно добиться проведения капремонта фасадов в досрочном порядке. В законодательстве предусматриваются нормы, позволяющие перенести сроки, если в этом есть необходимость. Обязательное условие – наличие денежных средств, накопленных жителями именно на капитальный ремонт. На эти цели государственные дотации не выделяются.
Запуск капитального ремонта фасада здания намного упрощается, если средства на него собираются не в общем фонде у регионального оператора, а на специальном счете (им обычно распоряжается УК или ТСЖ). В таком случае достаточно принятого на общедомовом собрании решения. На относящиеся к капремонту отдельные фасадные работы обычно тратятся не слишком большие суммы. Это облегчает их согласование с владельцами квартир и поиск необходимого финансирования.
Задача управляющей организации – сбор комиссии для обследования фасада. Она описывает недостатки, оценивает степень изношенности и разрушений. После этого подготавливается сметная документация.
Перечень работ зависит от того, насколько изношен и поврежден фасад. В общем случае он выглядит следующим образом:
- здание осматривается на наличие дефектов;
- фасад предварительно подготавливается – демонтируется старое покрытие, поверхность зачищается от ржавчины и следов грибка;
- трещины заделываются цементно-песчаным раствором;
- поверхность грунтуется для устранения пыли и улучшения сцепления строительных материалов;
- стыки обрабатываются гидроизоляцией и герметизируются;
- ремонтируется цоколь и отмостка;
- производится утепление пенополистиролом или минеральной ватой;
- устанавливаются козырьки и элементы водосточной системы;
- выполняется защитно-декоративная отделка фасадной части МКД.
При появлении крупных трещин в кирпичной кладке заделка раствором не решает проблему. В таком случае разрушенные кирпичи заменяются новыми.
Капитальный ремонт фасада не предполагает выполнения сразу всех перечисленных работ. Список в каждом случае составляется отдельно в зависимости от состояния здания.
Распространенной практикой является частичный капремонт. Он проводится для устранения конкретных неожиданно появившихся недостатков. Например, это может быть восстановление козырьков балконов верхних этажей для защиты стен от попадания осадков или заделка участка поврежденной отмостки.
При капитальном ремонте фасада по необходимости меняют его функциональные части:
- стеклопакеты;
- перегородки;
- декоративные витражи и прочее.
Ответственность за ремонт
Косметический и капитальный ремонт фасада МКД оплачивают владельцы квартир. Денежные средства на это собираются ежемесячно по двум соответствующим статьям:
- текущее содержание жилья;
- капремонт дома.
Ответственность за проведение ремонтных работ разделяется в зависимости от их вида. Текущим ремонтом занимается управляющая организация. Она собирает средства на эти цели, регулярно осматривает здание и работает с обращениями жителей. Обязанности УК в части текущего ремонта фасада описаны в ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года .
Нужно подчеркнуть, что косметические процедуры с фасадом проводятся на те средства, которые регулярно собираются с жителей. Устанавливать дополнительные сборы на проведение внезапно потребовавшегося текущего ремонта нельзя. В случае значительных повреждений можно попросить владельцев квартир добровольно сдать средства. Например, это бывает необходимо для устранения последствий пожара в подъезде. Если текущих накоплений УК на это недостаточно, то дополнительные средства от жителей помогут быстрее провести восстановление.
За капитальный ремонт фасадов отвечает региональный оператор, если деньги аккумулируются у него. Управляющая организация в проведение ремонтных работ в данном случае свои средства не вкладывает.
При сборе денег на капремонт на спецсчете МКД организацией необходимых мероприятий занимается его держатель. Он сам определяется с объемом ремонтных работ, выбирает подрядчика, утверждает все это на общедомовом собрании и следит за дальнейшим выполнением.
Когда жители дома могут потребовать проведение ремонта
Плановый ремонт фасадов зданий проводится без участия владельцев квартир – он утверждается заранее. Если управляющая организация не устраняет очевидные недостатки внешних стен МКД, то жители могут потребовать проведения ремонтных работ. Это касается как плановых, так и внеочередных мероприятий.
Жители могут обратиться с требованием о ремонте в следующих случаях:
- элементы фасада теряют связь со стеной и начинают разрушаться, например, выпадают кирпичи, осыпается штукатурка или лепнина;
- из-за повреждений водостока осадками заливаются наружные стены и подтапливаются квартиры;
- трещины, потеки и прочие дефекты портят внешний вид здания;
- разрушилась отмостка и цоколи, повреждено общее остекление и так далее.
Если речь идет о плановом капитальном ремонте фасада, то за полгода до его проведения ответственное лицо предоставляет информацию о предстоящих работах. Жители изучают ее и при необходимости вносят корректировки. Только после этого план утверждается и начинается подготовка к его реализации.
Читатели часто обращаются с просьбой рассказать, какие виды работ, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, относятся к капитальному ремонту многоквартирного дома, а какие к текущему.
Чтобы не было путаницы, какие именно события в жизни дома относятся к текущему ремонту, нужно помнить: текущий ремонт планируется, т.е. это исключительно те работы, которые заложены в ранее принятую смету, план работ и т.д.
К текущему ремонту не относятся аварийные работы и работы, связанные с содержанием дома.
Текущий ремонт - это замена какой-то части, а не целого. Например, если в окне подъезда требуется вставить разбитое стекло - это текущий ремонт, а если изношенное окно заменяется полностью - это капитальный ремонт. Отсюда следует: относительно любой части дома может быть проведен как текущий, так и капитальный ремонт.
Текущий ремонт по пунктам
Фундаменты:
Заделка и расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментов стен и др.
Устранение местных деформаций путем перекладки, усиления и др.
Усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное и др.).
Смена отдельных участков ленточных, столбовых фундаментов или стульев под деревянными зданиями.
Устройство и ремонт вентиляционных продухов.
Смена или ремонт отмостков.
Восстановление приямков, входов в подвалы.
Восстановление поврежденных участков фундамента.
Стены и фасады:
Заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен.
Герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей.
Пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд.
Восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов, отливов.
Смена отдельных венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов, смена участков обшивки деревянных стен.
Утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях.
3амена покрытий, выступающих частей по фасаду. Замена сливов на оконных проемах.
Восстановление участков штукатурки и облицовки, лепных изделий.
Ремонт и окраска фасадов.
Ремонт и окраска цоколей.
Перекрытия:
Временное крепление перекрытий.
Частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий.
Заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях.
Утепление верхних полок и стальных балок на чердаке. Окраска балок.
Заделка швов и трещин.
Крыши:
Усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков коньковых прогонов, лежней, мауэрлатов, кобылок и обрешетки.
Антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций.
Все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая все элементы примыкания к конструкциям, покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и пр.
3амена водосточных труб и их элементов.
Частичный ремонт рулонной кровли с заменой отдельных участков.
Полная замена верхнего слоя рулонного ковра с частичной заменой нижележащих слоев.
3амена (восстановление) отдельных участков безрулонных кровель (из штучного материала и металла).
Устройство или восстановление защитно-отделочного слоя рулонных и безрулонных кровель.
Замена участков парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, устройств заземления здания с восстановлением водонепроницаемости места крепления.
Восстановление и устройство новых переходов на чердак через трубы отопления, вентиляционных коробов.
Восстановление и ремонт ендов, коньков и карнизных вентиляционных продухов.
Ремонт гидроизоляционного, пароизоляционного и восстановление утепляющего слоя чердачного покрытия.
Ремонт слуховых окон и выходов на крыши.
Оборудование стационарных устройств, для крепления страховочных канатов.
Оконные и дверные заполнения:
Смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений, относящихся к общедомовому имуществу.
Постановка доводчиков пружин, упоров и пр.
Перегородки, относящиеся к общедомовому имуществу.
Усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок.
3аделка трещин плитных перегородок, перекладка отдельных их участков.
Улучшение звукоизоляционных свойств перегородок (заделка сопряжений со смежными конструкциями и др.).
Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей:
Заделка выбоин, трещин ступеней и площадок.
Замена отдельных ступеней, проступей, подступенков.
Частичная замена и укрепление металлических перил, элементов лестниц.
Заделка выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец, зонтов; замена дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток.
Восстановление или замена отдельных элементов крылец; восстановление или устройство зонтов над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей.
Устройство металлических решеток, ограждений окон над входами в подвал.
Полы:
Замена отдельных участков покрытия полов в местах общего пользования.
3амена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия.
Внутренняя отделка:
Восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами. Восстановление облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными местами во вспомогательных помещениях - лестничных клетках, подвалах, чердаках.
Все виды малярных и стекольных работ во вспомогательных помещениях - лестничных клетках, подвалах, чердаках.
Восстановительный ремонт повреждений, нанесенных в связи с устранением аварийных ситуаций.
Центральное отопление:
Смена отдельных участков трубопроводов, секций, отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры, относящихся к общедомовому имуществу.
Установка (при необходимости) воздушных кранов.
Утепление вновь проложенных трубопроводов, приборов, расширительных баков, пандусов.
Перекладка, обмуровка боровов, дымовых труб.
Вентиляция:
Смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробов, шахт и камер.
Замена вентиляторов, воздушных клапанов, другого оборудования в местах общего пользования.
Водопровод, канализация, горячее водоснабжение:
Замена отдельных участков трубопроводов внутридомовых систем, уплотнение соединений, устранение течи, укрепление и утепление вновь проложенных трубопроводов, гидравлическое испытание системы.
Замена отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей, моек, раковин, умывальников, унитазов, ванн, запорной арматуры в местах общего пользования, включая первое отключающее устройство, расположенное на ответвлении от стояков.
Утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаке.
Замена внутренних пожарных кранов.
Ремонт насосов и электромоторов, замена отдельных насосов и электромоторов малой мощности.
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов, относящихся к общедомовому имуществу.
Электротехнические устройства:
Замена неисправных участков электрической сети здания, исключая электрические сети жилых квартир.
Замена светильников в местах общего пользования зданий.
Замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов.
3амена и установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением общедомовых помещений.
3амена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок инженерного оборудования здания.
Ремонт стационарных электроплит, включенных в состав общедомового имущества.
Специальные общедомовые технические устройства:
Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо уполномоченными федеральными органами исполнительной власти.
Мусоропроводы:
Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств и прочих элементов мусоропровода.
Внешнее благоустройство:
Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников. Замена оборудования спортивных площадок.
Внутренняя система газоснабжения:
Установка, замена и восстановление работоспособности внутридомового газового оборудования, находящегося в составе общего имущества дома.
Капитальный ремонт в многоквартирном доме
Статья 174 Жилищного кодекса Российской Федерации. Использование средств фонда капитального ремонта
1. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и(или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.
При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может осуществляться финансирование ТОЛЬКО работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами».
Указанная часть 1 статьи 166 - это и есть перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Она «включает в себя:
ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
утепление и ремонт фасада;
установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
ремонт фундамента многоквартирного дома».
