Как заключить договор мены по гк рф - условия, образец. Нюансы составления договора мены недвижимого имущества, порядок удостоверения и регистрации Договор мены по недвижимости которой еще нет
Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи участка земли является разновидностью гражданско-правового соглашения купли-продажи объекта недвижимости. Поэтому к нему в целом применяются те же требования, как и при продаже иных объектов недвижимости. Однако специфика земельных правоотношений в России создает определенные правовые нюансы, которые должны быть учтены и определены в тексте договора при возмездном отчуждении и приобретении участков земли.
Особенности:
Форма соглашения купли-продажи участка земли может быть и простой, и нотариальной (по обоюдному желанию сторон).
Обязательное нотариальное удостоверение соглашения купли-продажи участка земли предусмотрено в качестве исключения для договоров ренты и соглашений пожизненного содержания с иждивением. Произошедший после заключения соглашения переход права собственности на конкретный участок земли к покупателю в дальнейшем подлежит государственной регистрации.
Договор по продаже участков земли считается заключенным не с момента достижения сторонами купли-продажи согласия по всем существенным условиям с подписанием договора, а лишь после проведения регистрации, то есть с момента получения покупателем земли регистрационного свидетельства.
Согласно российскому Земельному кодексу (статья 37), объектом соглашений купли-продажи могут выступать только участки земли, прошедшие кадастровый государственный учет.
В договоре по продаже участка земли должны содержаться следующие идентификационные сведения отчуждаемого участка:
местоположение продаваемого земельного участка;
площадь этого участка земли, определяемая либо по имеющимся правоустанавливающим документам, либо по кадастровому плану;
кадастровый номер земли;
документально разрешенное использование участка земли;
имеющиеся обременения продаваемого участка.
Вносимый в договор кадастровый номер отчуждаемого земельного участка должен содержать следующие данные о земле:
номер кадастрового округа, где находится соответствующий участок земли;
номер кадастрового района;
нумерацию кадастрового квартала;
номер продаваемого участка земли в кадастровом квартале.
Цена отчуждаемой земли. Без указания в тексте соглашения цены договор также нельзя считать заключенным. Продавец может устанавливать цену и за весь объект (земельный участок) в целом, и за единицу площади участка земли или другого показателя ее размера.
Если же отчуждаемый участок земли имеет обременение, в условиях договора продажи земли сторонам следует указать все сведения об этих обременениях: наименование имеющегося обременения (к примеру, сервитут, аренда, ипотечный кредит или доверительное управление), срок действия указанных обременений, а также наименование (ФИО) лица, в чью пользу установлено обременение. Факт наличия или отсутствия зарегистрированных обременений должен подтверждаться выпиской из Единого реестра прав на объекты недвижимости.
Помимо отсутствия или наличия обременений покупателю земли нужно также установить наличие (отсутствие) у приобретаемого участка земли наложенных запрещений (арестов). Такие аресты на землю могут налагаться по определению суда с целью обеспечения иска-заявления или при возбуждении уголовного дела - по требованию (постановлению) следователя.
Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости.
Гражданский кодекс РФ содержит отдельную статью, указывающую на особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения.
Договору купли-продажи жилого помещения можно дать следующее определение : это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателю) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену. Договор купли-продажи жилых помещений является консенсуальным, двухсторонне обязывающим. Такой договор должен быть заключен в письменной форме.
Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке.
Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:
характеристика объекта и его месторасположение: указание всех данных, которые позволяют идентифицировать объект продажи (ст.554 ГК РФ): точный адрес, его площадь и иная необходимая информация.
цена продаваемого имущества (ст.555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.
указание на соглашение осуществления сделки с лицами, сохраняющими в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
Такое существенное условие, с одной стороны, является гарантией «правовой чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны, закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).
Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласованы условия сделки, и договор не будет считаться заключенным, а следовательно, и государственная регистрация перехода прав на недвижимость не будет возможна.
Подчеркнем также, что необходимо учитывать особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений. Так, согласно п.6 ст.42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
Особенности заключения договора дарения недвижимости.
Договор дарения недвижимости - это соглашение, по которому Даритель безвозмездно (без получения платы или иного встречного требования) передает или обязуется передать Одаряемому недвижимость в собственность.
Дарение является двусторонней сделкой . Даритель, как правило, непосредственно передаёт дар одаряемому, который его принимает.
Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. На стороне дарителя и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц (если жилое помещение находится в совместной собственности или планируется поступить в общую долевую или совместную собственность).
Особенности:
При составлении договора дарения необходимо указать:
Стороны договора дарения (дарителя и одаряемого): полные фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные, когда, кем и где выдан паспорт.
Характеристики объекта недвижимости, указанные в экспликации и поэтажном плане: площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый и инвентарный номера и т.д.
На основании каких документов недвижимость принадлежит дарителю.
Если договор дарения заключен по доверенности, то указать, когда, кем выдана доверенность, её реестровый номер, должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения.
Договор дарения недвижимости совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (его считают заключенным с момента такой регистрации). Необходима государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость от дарителя к одаряемому.
Если одному из супругов, в браке была подарена недвижимость, то она не является совместной собственностью. Это личная собственность того, кому подарена недвижимость, при расторжении брака она не подлежит разделу.
Законом оговорены обстоятельства, при которых дарение запрещено и ограничено. В отношении недвижимого имущества к таким случаям следует отнести недопустимость дарения:
от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
от лица пациентов и клиентов медицинских, социальных и прочих учреждений врачам, соцработникам и иному персоналу, а также государственным служащим за выполнение ими служебных обязанностей;
в отношениях между коммерческими организациями.
Если договор дарения заключен представителем по доверенности, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, такая сделка признается ничтожной.
Одаряемый может отказаться от дара в любое время до передачи ему предмета дарения. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.
Если договор дарения уже зарегистрирован, то отказ от подаренного жилья также подлежит государственной регистрации.
Госпошлина за государственную регистрацию права на недвижимость с 29 января 2009 г. составляет 1000 рублей, подлежит уплате одаряемым.
Госпошлина за регистрацию договора дарения – 1000 рублей, уплачивается обеими сторонами договора.
Согласно п. 18.1 ст.217 НК РФ, при дарении недвижимости налог не платится, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. Согласно упомянутому законопроекту, к членам семьи относятся супруги, родители, дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки, внуки, полноюродные и неполноюродные (т.е. имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Для остальных лиц доходы в денежной и натуральных формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, подлежат налогообложению по ставке 13%. Гражданин, получивший в подарок квартиру (дом), может представить в налоговую инспекцию либо справку о стоимости жилья из БТИ, либо заключение независимой организации-оценщика о рыночной стоимости объекта.
4. Особенности заключения договора мены недвижимости
Договор мены - заключается с целью передачи в собственность других лиц одного объекта недвижимости в обмен на другой.
Каждый участник сделки признается покупателем объекта недвижимости, обязующимся принять его, и продавцом, обязанным передать жилье.
Сущность договора Документ оформляется в простой письменной форме.
Необходимо указать:
идентификационные данные участников (ФИО, даты и места рождения, паспортные данные, адреса проживания и регистрации);
подробное описание объектов сделки (адреса и месторасположение, площадь, особенности планировки и прочее);
стоимость предметов сделки (величина определяется на основании договоренности сторон);
исходные данные по документам, удостоверяющим права собственности на квартиры, а также являющихся основанием для их возникновения;
условия и размер доплаты, если это необходимо;
порядок фактической передачи объектов недвижимости и прочее.
Принципиальное отличие договора мены от договора обмена заключается в том, что:
мена – передача прав собственности двумя сторонами, объект мены – жилье, оформленное в собственность, и меняют его собственники;
обмен применим к квартирам, используемым для проживания на основании договоров социального найма. Стороны, обменивающие жилье, не имеют прав собственности на него.
Права и обязанности участников сделки.
К данному виду сделок применяются все нормы и правила, относящиеся к сделкам купли-продажи, если это не расходится с самой сущностью понятия «мена».
Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется сторонами самолично. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, то разница оплачивается в соответствии с положениями контракта (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).
Право собственности по данным видам контрактов на передаваемые квартиры переходит к новым владельцам после их передачи каждым из участников сделки одномоментно, если в тексте документа не прописано иное.
Порядок оплаты расходов на государственную регистрацию сделки прописывается в договоре.
Если у одного из участников сделки объект недвижимости изымается в пользу третьих лиц по обязательствам или основаниям, которые возникли до оформления договора мены, то вторая сторона указанного договора обязана возместить нанесенный ущерб.
Гражданин может быть освобожден от этого только, если сможет доказать, что пострадавший знал или должен был знать об обстоятельствах повлекших изъятие. Участник сделки, лишившийся в результате жилья, имеет право требовать с виновного возврата квартиры и (или) возмещения убытков. Документально оформленное соглашение о невозможности привлечения к ответственности одного из участников сделки при возникновении подобных ситуаций признается недействительным.
Налогообложение
В Налоговом кодексе не прописаны особенности налогообложения данного вида сделок, но в Гражданском кодексе уточняется, что к подобным договорам применяются нормы и правила как к договорам купли-продажи.
Если гражданин владел жильем более трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Если же менее, то обязанность по уплате налога возникает с учетом права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей.
Если квартира стоит 3 млн. рублей, а право собственности на нее получено менее трех лет назад, то при: - ее продаже нужно заплатить в бюджет 390 тыс. рублей (3000000 * 13% = 390000 рублей); - заключении договора мены НДФЛ составит всего 260 тыс. рублей ((3000000 – 1000000) * 13% = 260000 рублей). Метод ухода от налогообложения путем мены явно неравноценных квартир без указания суммы доплаты нецелесообразен: регистрирующие органы (УФРС) могут приостановить сделку (подобный вариант маловероятен); налоговые органы однозначно будут требовать разъяснений по факту совершения сделки.
Однако, специалисты указывают на то, что одновременно с продажей квартиры происходит и покупка жилья.
Если гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении в собственность объекта недвижимости и обязан уплатить НДФЛ, то он может отказаться от данного права, но и не исполнять обязанность перед бюджетом, при условии мены равноценных объектов недвижимости. Фактически произвести взаимозачет.
5. Рента: понятие, формы договоров. Обеспечание выплаты ренты. ответственности. Отчуждение имущества под выплату ренты за плату и бесплатно. Ответственность в случае отчуждения недвижимого имущества переданного под выплату ренты.
Рента (от латинского «reddita» - «возвращенная») – регулярный доход, полученный лицом в ходе пользования имущества, земли, капитала в аренду без дополнительных затрат. Получатель ренты не обязан быть предпринимателем, то есть иметь статус юридического лица. Подобный доход может быть получен на примере сдачи земли, квартиры в аренду. Ренту так же получают по предоставлению кредита в виде процентов, по ежегодной выплате застрахованному лицу компенсаций страховым обществом. Ренту можно рассматривать так же как прибыль, полученную с учетом годового дохода по ценным бумагам, акциям, облигациям. В общем смысле под рентой понимают постоянный регулярный доход через строго заданные промежутки времени. Самым распространенным способом получения ренты на примере физического лица является сдача квартиры в аренду. В этом случае без дополнительных затрат лицо, не имеющее юридического образования, получает ежемесячный доход.
Догово́р ре́нты - соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты ) передает другой стороне (плательщику ренты ) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (рентные платежи )
Договор мены недвижимости _________________________ _________________________ _________________________, в лице _________________________, действующего на основании _________________________, именуемое в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны, и _________________________, в лице _________________________, действующего на основании _________________________, именуемое в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Предмет договора 1.1. Сторона 1 обязуется передать Стороне 2 в собственность объект недвижимого имущества, поименованный в настоящем договоре как Объект 1, а Сторона 2 обязуется в обмен передать Стороне 1 объект недвижимого имущества, поименованный в настоящем договоре как Объект 2, а вместе именуемые - Объекты. 1.2. Под Объектом 1 понимается квартира, расположенная на _________________________ этаже _________________________-этажного дома, состоящая из _________________________ комнат, имеющая общую площадь _________________________ кв. м, в том числе жилую - _________________________ кв. м. Указанная квартира принадлежит Стороне 1 на праве собственности на основании _________________________ от _________________________ N _________________________, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № _________________________, выданной _________________________. Право собственности на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости _________________________, запись регистрации номер _________________________. Стоимость квартиры составляет _________________________ рублей. 1.3. Сторона 1 доводит до сведения Стороны 2, а Сторона 2 к сведению принимает, что на момент заключения настоящего договора лиц, предусмотренных ст. 558 ГК РФ, сохраняющих право пользования и проживания в квартире, не имеется. 1.4. Сторона 1 доводит до сведения Стороны 2, а Сторона 2 к сведению принимает, что на момент заключения настоящего договора в отношении Объекта 1 существуют следующие обременения (ограничения в использовании): _________________________ в соответствии с _________________________ сроком на _________________________. 1.5. Под Объектом 2 понимается квартира, расположенная на _________________________ этаже _________________________-этажного дома, состоящая из _________________________ комнат, имеющая общую площадь _________________________ кв. м, в том числе жилую - _________________________ кв. м. Квартира принадлежит Стороне 2 на праве собственности на основании _________________________ от _________________________ N _________________________, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № _________________________, выданной _________________________. Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости _________________________, запись регистрации номер _________________________. Стоимость квартиры составляет _________________________ рублей. 1.6. Сторона 2 доводит до сведения Стороны 1, а Сторона 1 к сведению принимает, что на момент заключения настоящего договора лиц, предусмотренных ст. 558 ГК РФ, сохраняющих право пользования и проживания Объектом 2, не имеется. 1.7. Сторона 2 доводит до сведения Стороны 1, а Сторона 1 к сведению принимает, что на момент заключения настоящего договора в отношении Объекта 2 существуют следующие обременения (ограничения в использовании): _________________________ в соответствии с _________________________ сроком на _________________________. 2. Цена договора и порядок расчетов 2.1. Стоимость обмениваемых Объектов является равноценной. 3. Условия передачи объектов 3.1. Объекты должны быть переданы одновременно _________________________. 3.2. Передача Объектов осуществляется на основании передаточных актов, подписываемых Сторонами, одновременно с подписанием настоящего договора. 3.3. Риск случайной гибели или случайной порчи Объектов несет каждая Сторона в зависимости от того, какая из них обладала правом собственности на Объект в момент его случайной гибели или повреждения. 3.4. Переход права собственности на Объекты подлежит государственной регистрации, и право собственности на Объекты возникает у Сторон с момента такой регистрации. 3.5. Расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности, передачей и принятием Объектов, несет Сторона 1. 3.6. Стороны удовлетворены качественным состоянием обмениваемых Объектов недвижимого имущества, осмотрели их до подписания настоящего договора, каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, не обнаружили. 3.7. Стороны обязаны освободить принадлежащие им Объекты от находящихся в них предметов и иного имущества в _________________________. Оставленными предметами и иным имуществом новый собственник вправе распорядиться по своему усмотрению. 4. Ответственность сторон 4.1. Сторона, у которой третьим лицом изъят Объект недвижимого имущества, приобретенный по настоящему договору, вправе потребовать от другой Стороны возврата Объекта недвижимого имущества, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков, если Сторона, признающаяся продавцом товара, не докажет, что Сторона, признающаяся покупателем, знала или должна была знать о наличии этих оснований. 4.2. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 4.3. Сторона, допустившая нарушение установленного настоящим договором срока передачи объекта недвижимого имущества, уплачивает другой Стороне неустойку за каждый день просрочки в размере _________________________ % от стоимости имущества. 4.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой Стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. 4.5. В случае расторжения настоящего договора или признания его недействительным, а также в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности, Стороны обязаны вернуть друг другу все полученное ими по сделке. 4.6. В случае, если расторжение договора или признание его недействительным, отказ в государственной регистрации перехода права собственности произошли в результате действий или бездействия одной из Сторон, то виновная Сторона должна возместить другой Стороне причиненные убытки, а также все расходы, связанные с подготовкой, оформлением настоящего договора, и регистрацией перехода права собственности, если иное не предусмотрено действующим законодательством. 5. Порядок разрешения споров 5.1. Все споры и разногласия, возникающие в связи с исполнением настоящего договора, Стороны будут стремиться решить путем переговоров. 5.2. В случае недостижения согласия между Сторонами спор передается на рассмотрение в _________________________. 5.3. При ведении Сторонами претензионной работы срок рассмотрения претензии и предоставления ответа на нее составляет _________________________ дней с даты получения претензии. 6. Заключительные положения 6.1. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах органа регистрации прав, а остальные выдаются Сторонам. 6.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств. 6.3. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора. 6.4. Настоящий договор может быть расторгнут до окончания срока его действия по соглашению Сторон или решению суда по основаниям, установленным действующим гражданским законодательством Российской Федерации. 6.5. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю. Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем _________________________. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним. 6.6. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации. 7. Реквизиты и подписи сторон Сторона 1 _________________________ _________________________ М. П. Сторона 2 _________________________ _________________________ М. П.
Собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению – дарить, продавать, передавать в наследство, обменивать. Последний вариант не так часто используется, как продажа, так как сложно найти оптимально подходящие обеим сторонам варианты. Наиболее распространено заключение договора мены недвижимого имущества между близкими и родными, однако закон не запрещает менять объекты и абсолютно посторонним людям.
Юридическая основа
Обмен квартиры отличается от процедуры по договору мены, так как при обмене жилья предполагается смена места жительства без переоформления частной собственности. К таким случаям относятся квартиры, предоставляемые по договору соцнайма. Особенностью подобных сделок является использование в качестве платы права собственности, исключая денежные средства.
Гражданское законодательство регулирует процедуру оформления договора мены. Согласно ст. 567 под данным документом понимают сделки с недвижимым имуществом, сопровождаемое обменом жилья между сторонами. Закон предполагает равноценность предстоящего обмена, однако в соглашении на мену может указываться другое.
Юридической особенностью такого соглашения служит признание обеих из сторон одновременно и будущим собственником, и продавцом текущей недвижимости.
Процесс обмена собственностью сопровождается обязательным составлением договора, в котором указываются условия предстоящего обмена и вступления в новые права.
Договор мены имеет множество сходных черт с купчей на недвижимости:
- в качестве оплаты принимаются права собственности, которые обретает каждая из сторон после заключения договора;
- для признания сделки законной необходимо подтвердить факт перехода прав между участниками процесса путем регистрации собственности и внесения регистрационной записи о сделке.
Обмен собственности признается неравноценным, если у одной стороны возникает определенная дополнительная выгода. Любое из условий процедуры обмена подлежит фиксации в пунктах договора.
Основные правила составления договора мены
Далеко не всегда обмениваясь недвижимостью, объекты сделки признаются равноценными. Чаще всего, мена сопровождается выплатой дополнительной компенсации одной из сторон, т.е. доплатой.
При составлении документа исходят из необходимости включать обязательные пункты и условия:
- предмет договора – оба объекта указываются с подробным описанием основных характеристик и точным адресом, включая этаж, количество комнат, размеров объектов;
- обмен не означает, что владельцы обмениваются одинаковыми видами недвижимости – при передаче квартиры, вторая сторона может получить участок, движимое имущество, иные ценные вещи;
- при различии в ценности обмениваемой собственности исходят из положений п.2 ст. 568 ГК, устанавливающих порядок оформления компенсационной выплаты стороне, чья собственность оказалась дороже;
- в договоре обязательно указание цены за каждый из объектов, а также определение дополнительной выплаты при неравноценности;
- каждая из сторон выступает одновременно в роли собственника отчуждаемого имущества и приобретателем, однако какого-либо специального названия для участников сделки законом не установлено;
- в тексте договора должны быть указаны сроки исполнения обязательств сторонами, а процесс передачи имущества сопровождается составлением приемопередаточного акта.
На видео о заключении договора мены
Не всегда участников мены двое – в некоторых случаях сделка производится между несколькими сторонами, а заключаемый договор относится к категории юридически сложных бумаг.
Гражданское законодательство наделяет собственника недвижимого имущества правом им владеть, пользоваться и распоряжаться. Одним из вариантов распоряжения является передача прав собственности другому человеку по договору мены. Чтобы минимизировать риски, связанные с оформлением такой сделки, нужно знать, как правильно составить договор мены в 2019 году для Росреестра.
Что такое договор мены недвижимого имущества?
Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.
Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и, обязывающие принять его.
К его особенностям относятся:
- применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
- составление в простой письменной форме;
- обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
- предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.
Плюсы и минусы договора мены
Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.
К плюсам отнесем:
- нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
- при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
- равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
- в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.
К отрицательным:
- при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
- получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
- недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.
Какие потребуются документы для заполнения договора?
Для составления договора мены требуются документы личного характера от обеих сторон сделки:
- удостоверения личностей собственников объектов недвижимости, которые будут участвовать в сделке;
- выписки из ЕГРН по обоим предметам договора. Они подтверждают право собственника, позволяющее распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
Как правильно заполнить договор мены?
К оформлению договора мены применимы те же правила, как и к другим сделкам с имуществом. Стороны здесь являются равнозначными и именуются, как Сторона 1 и Сторона 2. В этом пункте указываются ФИО участников сделки, их паспортные данные в соответствии с документами.
Существенным отличием договора мены является тот факт, что предметом договора выступают два объекта. Поэтому в этом пункте прописываются характеристики обоих предметов сделки, и делается отсылка на правоустанавливающий документ по каждому из них.
Равноценный договор
Поскольку договор является результатом согласования всех существенных условий, то следует учитывать, равноценен ли обмен. При равноценном обмене условия содержат:
- обязанность первой стороны передать имущество второй стороне и одновременно принять другое, которое передается в обмен от второй стороны;
- обязанность второй стороны передать и принять соответственно имущество свое в обмен на имущество первой стороны.
Договор с доплатой
При неравноценном обмене необходимо уточнить стоимость каждого из предметов договора, указать их стоимости и вывести размер доплаты, полагающейся той стороне, в собственность которой переходит объект с меньшей стоимостью. Такая норма установлена ст. 568 ГК.
К существенным условиям сделки можно отнести и права лиц, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется возможность пользования помещением. Такой момент касается жилых площадей, которые чаще всего и обмениваются по соответствующему договору. При наличии таких лиц в договоре обязательно указывается перечень их прав на пользование жилье после смены хозяина помещения. К ним относятся:
- арендаторы;
- граждане и проживающие с ними лица по договору найма;
- получатели ренты по соглашению пожизненного содержания с иждивением;
- бывшие члены семьи собственника.
При обмене жилыми помещениями следует определить и прописать в договоре порядок их освобождения. Здесь должны быть оговорены сроки выписки из жилья и полного его освобождения.
Регистрация договора мены в 2019 году
Право собственности на имущество, которое было получено в результате обмена, возникает у сторон сделки только после ее государственной регистрации. Поэтому после подписания договора обоим участникам обмена необходимо собрать необходимые для этого документы и передать их в территориальный орган Росреестра.
Какие нужны документы для Росреестра?
К таким документам относятся:
- госпошлина за регистрацию договора — 1000 руб. и регистрацию права собственности — 2000 руб.;
- заявление установленной формы о переходе права на переданное имущество и регистрации прав на новое;
- удостоверение личности заявителя;
- документ, подтверждающий право собственности на обмениваемое помещение (выписка из ЕГРН или свидетельство о гос. регистрации);
- договор мены — 3 шт.
Дополнительно могут потребоваться:
- согласие супруга или супруги, если обмену подлежит совместное имущество (заверенное нотариально);
- разрешение от органа опеки и попечительства, когда собственником является несовершеннолетний гражданин.
Куда подать для регистрации?
Документы представляются на регистрацию в Росреестр одним из удобных способов:
- лично в отделение органа регистрации либо через МФЦ;
- через заполнение электронной формы на официальном сайте ведомства с прикреплением отсканированных документов;
- почтовой пересылкой с уведомлением и описью вложений.
Срок регистрации составляет 7 рабочих дней от даты получения полного пакета документов. При подаче заявления через МФЦ срок увеличивается на два рабочих дня.
Итогом регистрации договора мены в Росреестре — получение гражданином на руки выписки из ЕГРН на вновь полученное имущество.
Договор мены занимает значимое место в системе гражданско-правового регулирования.
Исторически, в соответствии с эволюцией товарно-денежных отношений в обществе, мена появляется раньше купли-продажи.
Еще до создания денег существовал прямой обмен вещи на вещь, но и после этого события обменные сделки не утратили своей актуальности.
Основные положения
Нормы о таком виде договоров содержит гл. 31 ГК РФ (ст. 567-571), его смысл раскрывает ст. 567 ГК РФ. Согласно закону, договор мены – документ гражданского права, в соответствии с которым каждая сторона передает в собственность противоположной стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество.
При заключении участники заинтересованы в приобретении в собственность имущества, не используя денежные средства, либо с незначительным их количеством. По умолчанию стоимость обоюдно передаваемого имущества является равной. Если сделка неравноценна, то сторона, передающая имущество меньшей стоимости, доплачивает другой стороне эту разницу деньгами, либо компенсирует иным способом.
Одновременно с совершением участниками сделки, на объекты приобретаются права собственности
. После подписания договора сторонами следует его государственная регистрация, однако нотариальное заверение необязательно.
Коммерческая операция обмена часто именуется бартерной сделкой (бартерным обменом, бартером), хотя это понятие не прописано в российском законодательстве.
Виды
Существует несколько видов договоров мены, для удобства их классифицируют. В зависимости от обмена однотипных объектов выделяют:
По субъективному признаку принято деление сделок:
- между физическими лицами,
- юридическими,
- смешанный.
Возможна и более подробная классификация внутри отдельных видов. Например, договор мены недвижимого имущества можно разделить на договор: мены жилых домов; квартир; жилого дома на квартиру и т.д.
Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего
это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:
Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.
Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН , ЕНВД , ПСН , ТС , ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь
, как это стало просто!
Сходство и отличие от договоров купли-продажи
По содержанию договор мены похож на договор купли-продажи и во многом регулируется правилами последнего. Основное отличие
между ними состоит в том, что согласно первому виду соглашений, товар передается другой стороне в собственность не за денежное вознаграждение, а в результате обмена на другой товар.
Иногда мена более удобна, чем купля-продажа, поскольку у заинтересованного лица может не быть или недостаточно денежных средств для приобретения желаемого имущества. Однако он обладает имуществом, интересующим другую сторону, и тогда сделка мены станет возможна.
Договор мены можно рассмотреть в виде 2-х договоров купли-продажи, имеющих одинаковую цену и сроки ее уплаты. Каждая сторона здесь выступает как продавец для передаваемого имущества и как покупатель для имущества получаемого. Такое представление необходимо для понимания договора мены в контексте задач регулирования и налогообложения.
Элементы соглашения
Договор мены универсален и может заключаться с участием любых лиц, признанных субъектами гражданских прав.
Ограничения
для договора касаются требований о правоспособности и дееспособности.
В качестве субъектов мены выступают физические лица (реализующие личные потребности), юридические лица (имеющие целью получение прибыли), а также публично-правовые образования (государство, государственные субъекты, муниципальные образования).
Предметом договора мены могут быть как действия каждой стороны по передаче в собственность (для юридических лиц – хозяйственное ведение либо оперативное управление) противоположной стороне какого-либо товара в обмен на иной товар, так и сами товары. К предмету мены не относятся выполнение работ и оказание услуг.
Объектами договора мены признаются недвижимое имущество (квартиры, земельные участки, различные постройки и др.) и движимое имущество (включая ценные бумаги, валюту). В ряде случаев объектами мены признаются корпоративные имущественные права, выраженные акциями, долями участия (в хозяйственных обществах), безналичными деньгами.
Существенные условия включают:
- предмет договора;
- наименование и количество товара, который подлежит передаче каждой из сторон.
Договор не может быть заключен, если отсутствует согласование хотя бы одного из них.
Невыполнение условий одной из сторон влечет его расторжение. При этом другая сторона может требовать возмещения убытков из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных условий.
В ГК РФ не содержится никаких требований относительно формы такого договора. Поэтому, между физлицами он может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Если стороной является юридическое лицо, то письменная форма обязательна.
Характеристика и правовое регулирование
Данные соглашения в юридической науке характеризуется как:
- взаимный (в договоре участвуют две стороны);
- возмездный (за исполнение предусмотренных обязанностей каждая сторона получает плату или другое встречное предоставление);
- консенсуальный (для заключения договора требуется соглашение участников со всеми договорными условиями).
Отношения
по договору мены регулируются, с одной стороны, правилами договора купли-продажи, а с другой, – специальными правилами, относящимися непосредственно к этому типу договоров. Например, если в договоре мены нет условий, касающихся цены обмениваемых товаров, следует исходить из признания равноценности данных товаров (ст. 568 ГК РФ). Если совершается обмен товарами неравноценными, на сторону, передающую товар стоимостью ниже, чем товар другой стороны, возложена обязанность оплаты ценовой разницы на обмениваемые товары, либо другой компенсации этой разницы. Обмен товаров может быть и не одномоментным (ст. 569 ГК РФ). Моментом права перехода собственности на товары, подлежащие обмену, является исполнение обязательств по передаче этих товаров сторонами друг другу, если не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).
Правила заключения договоров купли-продажи, мены и дарения смотрите в данном видеосюжете:
Особенности обмена движимого и недвижимого имущества
Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.
При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.
Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).
В случае обмена происходит лишь переход права пользования квартирой, а в ситуации с меной – переход права собственности.
При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.
В эпоху высокой миграционной мобильности людей большой популярностью пользуются сделки мены недвижимости между разными государствами или международный обмен
. Теоретически здесь может быть применим стандартный договор мены, однако существуют некоторые трудности. Непросто согласовать одновременно все нюансы такой сделки – в каждой стране свои правила, сложно добиться одновременности выполнения всех условий. Многие юристы предпочитают не рисковать, и на практике обычно составляются по одному договору купли-продажи для каждого государства.
Договор мены земельного участка во многом схож с соответствующим договором купли-продажи. Он регулируется Гражданским и Земельным Кодексами РФ и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате того района, в котором расположены земельные участки.
В сделках мены на земельный участок так же, как и на квартиру, может участвовать недвижимое и движимое имущество. Так, популярен обмен земельного участка часто с дачным строением на нем на квартиру, автомобиль.
Договор мены автомобиля
на движимое или недвижимое имущество имеет высокую популярность у населения. Он регулируется посредством Гражданского Кодекса РФ.
Договор в обязательном порядке содержит такие элементы, как:
- технические и иные характеристики обмениваемого автомобиля;
- сведения о правоустанавливающем документе на данный автомобиль;
- характеристики имущества, на которое обменивается автомобиль.
В случае обмена на недвижимость, договор мены автомобиля подлежит государственной регистрации. Регистрация транспортного средства проводится в органах ГИБДД (постановка на учет по месту жительства собственника).
Нюансы, на которые следует обратить внимание
Договор мены какого-либо вида имущества – документ неоднозначный, содержащий ряд нюансов. Проблемы, возникающие при таких сделках, многообразны. Так, сложность при подготовке сделки мены представляет эквивалентная оценка обмениваемых товаров – она должна быть справедливой.
Другая трудность заключается в грамотности составления самого документа. Например, при подписании договора мены жилого помещения, в нем должны содержаться точные сведения об объектах обмена, указания на правоустанавливающие документы, информация об участниках долевой обмениваемой собственности. Необходима проверка юридической чистоты имущества. Особую сложность вызывают многосторонние сделки мены.
Еще одна серьезная проблема касается вопросов налогообложения
таких сделок. Часто договор мены используют в целях уклонения от уплаты налогов. Так, если зарплата выплачивается в натуральной форме, неясно, как следует определять зарплатные налоги и взносы. Есть риск неполной выплаты налогов при сделке мены недвижимого имущества, так как участники сделки имеют возможность намеренно занизить его стоимость. Встречаются случаи обмена ценного имущества на вексель какой-либо коммерческой организации, не имеющий финансового обеспечения.
Несмотря на существующие издержки, такой тип сделок выступает одним из наиболее доступных способов, позволяющих гражданам с наименьшими издержками реализовать свои имущественные интересы.
Семинар, посвященный данной тематике, смотрите в следующем видеосюжете:
